慧正資訊：在很多人心里，“真石漆”配不上豪宅，“真石漆”代表沒有檔次。近日，杭州在售新盤“河語光年”準業(yè)主關(guān)于自行集資更換小區(qū)外立面的行動，在網(wǎng)上引起了熱議。

“河語光年”最后一期房源剛剛開始銷售，前期搖中業(yè)主發(fā)起了一份將“真石漆升級成鋁板”問卷。截至1月4日下午的投票結(jié)果，這份將問卷共收獲了442張贊成票、2張反對票。

“河語光年”的做法引起了杭州眾多新樓盤業(yè)主們的跟風?！熬琵垈}天玨”、市北區(qū)域的“濱江望濤月明”、“綠城潮聽明月”等等紛紛參與。

一名樓盤的業(yè)主表示，真石漆升級成鋁板，房子甚至小區(qū)的檔次一下提高了，在市場上會更有競爭力。多花幾萬塊錢，能給房子帶來幾十萬的升值。“這個非常劃算，估計大部分業(yè)主都會支持?！?/p>

真石漆換鋁材，好看之余有什么？

按照杭州資深房產(chǎn)專業(yè)人士方張接的說法，外立面從真石漆到干掛鋁板，每平方大概會多出四、五百塊的建設(shè)成本。此外，更換鋁板還將涉及業(yè)主意愿、開發(fā)商交涉、報批環(huán)節(jié)、交付工期等諸多問題。

花錢又費力，如此大動干戈，業(yè)主們圖個啥？

好看，是最直觀的因素。從涂料到真石漆到干掛石材再到鋁板，對應(yīng)著住宅建筑外立面的進化史。鋁板的輕盈和現(xiàn)代感，也確實塑造了杭州不少“顏值擔當”的樓盤。

如此，一條隱形的房價“鄙視鏈”便在外立面的“三六九等”中逐漸成型?！颁X板房子”的二手房更賣得起價格，成了杭州業(yè)主間心照不宣的“潛規(guī)則”。

至少在上述行動起來的準業(yè)主們看來，這肯定是一次“每家每戶出個幾萬元”，換“整套房子多值個百八十萬”的劃算買賣?！斑@兩天，我們?nèi)豪锏臏蕵I(yè)主都在談?wù)撨@個事，多數(shù)人都表態(tài)愿意眾籌這么做，鋁板外立面的檔次提升了，對房價的拉動是肯定的?！?021年上半年搖中杭州拱墅區(qū)一個新盤的王女士說，已有準業(yè)主準備牽頭動議“顏值提升計劃”。

表面修墻，實際上行的是市值管理

據(jù)資深房產(chǎn)專業(yè)人士表示，外立面從真石漆到干掛鋁板，確實會比較好看，從涂料到真石漆到干掛石材再到鋁板，對應(yīng)著住宅建筑外立面的進化史。有一說一，石材的光澤度和質(zhì)感比“真石漆”強太多了，成本當然也更貴。有些高低配的樓盤，為了區(qū)別高層和洋房的檔次，高層用的是“真石漆”，洋房用的是“石材”，以示區(qū)別。而鋁板的輕盈和現(xiàn)代感更加突出現(xiàn)代風格的獨特美感，可以稱得上是顏值擔當了，此外，“鋁板房子”的二手房賣得出好價格。在杭州樓市面臨嚴厲調(diào)控，房價走下坡時候，業(yè)主們表面是在修墻，給樓房做美容，實際上行的是“市值管理”的辦法，有點兒像上市公司想盡辦法“粉飾業(yè)績”。

該資深人士表示，顏值管理并不是一句空口號能夠解決。每平方米大概會多出數(shù)百元的建設(shè)成本。更換鋁板還將涉及業(yè)主意愿、開發(fā)商交涉、報批環(huán)節(jié)、交付工期等諸多問題。需要有專門的人來對接，涉及很多專業(yè)問題，估計最后能堅持下去的不多。

杭州這些樓盤的“顏值管理”帶來了熱議，不少市民對此表示反對?！罢媸嵘壋射X板”就能增值幾十萬元？對此，杭州市民鐘先生表示懷疑，以前市場狂熱的時候可能有這個效果，但現(xiàn)在市場處于下行周期，買家都是精挑細選，貨比三家?？隙ú粫檫@些花里胡哨的東西買單，房子還是要看自身的品質(zhì)。

杭州的一位律師表示，這種要實現(xiàn)比較難，首先要經(jīng)過開發(fā)商的同意，即使開發(fā)商同意并愿意配合，這外立面改造的牽涉到城市規(guī)劃、建筑安全等方面的問題，需要到相關(guān)規(guī)劃等部門進行重新備案和許可批準?？偟膩碚f，業(yè)主們也許想法很好，但實現(xiàn)起來有很大的難度。

去年以來，杭州樓市調(diào)控政策不斷升級，“1·27新政”“3·3新政”和“8·5新政”相繼出臺，傳遞出了提高落戶和社保門檻，精準打擊投資、投機購房需求；持續(xù)參與杭州發(fā)展建設(shè)的人群，可以得到優(yōu)待，共享城市紅利；弄虛作假的購房者，將被嚴厲處罰等信號。每一次調(diào)控新政都是因應(yīng)市場變化及時調(diào)整“拳法”，精準發(fā)力、穩(wěn)扎穩(wěn)打。

陶板改換真石漆，成都高廬紫云臺申請外立面調(diào)整

中國城市飛速發(fā)展，城市中的建筑也隨著城市發(fā)展有機的發(fā)展著。

近年來，城市建筑的改造不斷興起，也越來越受到大眾的關(guān)注。許多建筑在立面、功能和形態(tài)上已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代社會和人的審美要求，通過立面改造，建筑有了更時尚更光鮮的外觀，人們對建筑有了新的認識，外立面的改造也開始備受關(guān)注。

1月6日，成都市規(guī)劃和自然資源局的一則調(diào)規(guī)公告顯示，主城區(qū)一改善盤正在申請對其外立面用材進行調(diào)整。該公告將于2022年1月6日至1月15日期間公示。根據(jù)公告，該樓盤由四川城南高速公路有限責任公司開發(fā)，位于成華區(qū)成南高速成都管理處D區(qū)。經(jīng)查詢，正是2021年11月已經(jīng)取證預(yù)售的高廬紫云臺項目。

項目調(diào)規(guī)的主要內(nèi)容為外立面材質(zhì)改變，將“立面裝飾線條、開窗形式調(diào)整；首層外立面材質(zhì)中的陶板調(diào)整為石材，首層以上外立面材質(zhì)中的陶板調(diào)整為真石漆”。調(diào)整完成后，項目的綜合技術(shù)經(jīng)濟指標不變。

據(jù)了解，原方案為米白色陶板，調(diào)整后首層為石材，首層以上使用米白色真石漆。業(yè)內(nèi)人士透露，兩種陶板、石材及真石漆，三種外立面材質(zhì)在使用效果和成本上有著明顯的差異。

石材是當前高端項目外立面常用材質(zhì)，幾乎是成都不少儫宅盤的標配，成本頗高。根據(jù)CRIC整理數(shù)據(jù)，一般干掛石材綜合單價約800-1200元/㎡，而真石漆單價100-150元/㎡。（數(shù)據(jù)僅供參考）

而陶板以天然陶土為主要原料，裝飾效果好，保溫、隔熱、自潔、耐腐蝕。相比石材，陶板更有質(zhì)感、更耐久、也更節(jié)能環(huán)保，陶板能夠讓立面和建筑同壽命，使建筑歷久彌新。但陶板仿石材單價也頗高，約310元/㎡，加上整體構(gòu)造成本大概在500~600/㎡（含龍骨，僅為參考）。

高端盤中用陶板作為外立面材質(zhì)的，也不在少數(shù)。比如深圳豪宅龍華金茂府近7萬平米立面全部使用干掛陶板，共計約15萬件陶板立面。

而項目從產(chǎn)品面積段來看，項目總占地約64畝，僅6棟樓，主力都是建面約206-280㎡的大戶型房源，改善型定位基本坐實。項目在前期的宣傳口徑上，也是主打“儫宅”大平層。

不過市場反應(yīng)相對平淡，2021年11月18日，高廬紫云臺推出414套住宅，帶裝修均價約17009元/㎡起，當時有90人報名。透明房產(chǎn)網(wǎng)顯示，目前該項目已經(jīng)有四十余套房源在擬定合同中。

堅持房住不炒，杭州樓市面臨下行壓力

無論是將外立面改造升級成陶板，真石漆，抑或是鋁板，都逃不過樓市面臨的下行壓力。隨著調(diào)控持續(xù)深入以及“房住不炒”理念成為社會廣泛共識，炒房客也逐漸撤離杭州房地產(chǎn)市場。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，10月杭州二手房價格環(huán)比下跌0.5%，同比上漲5.7%，這已是杭州二手房價連續(xù)2個月環(huán)比下跌。由于杭州在土地出讓環(huán)節(jié)實施“限房價、限地價”政策，未來新房價格也將被控制在一個合理范圍之內(nèi)。在此背景下，杭州部分樓盤的價格持續(xù)下跌。

另外，杭州住保房管部門聯(lián)合其他部門組織各房地產(chǎn)中介機構(gòu)開展自查自糾，全面梳理機構(gòu)及人員建立或參與的微博、微信公眾號、微信朋友圈、抖音、論壇、購房網(wǎng)絡(luò)群和網(wǎng)絡(luò)平臺等，從嚴查處中介機構(gòu)及人員發(fā)布臆測房地產(chǎn)政策走向、炒作學區(qū)房、惡意哄抬房價等6類違規(guī)行為，有效剎住了二手房市場的“歪風”，有利于合理引導(dǎo)市場預(yù)期。

在此大背景下，杭州樓市的下行壓力毋庸置疑。近期，熱衷于炒房的“奧體房姐”栽了，杭州的二手房也開始下跌了。杭州業(yè)主們的“顏值管理”也好“市值管理”也好，都是這個特殊時期市場的產(chǎn)物。

關(guān)于“真石漆”

“真石漆”就是一種裝飾效果酷似大理石、花崗巖的涂料。它和傳統(tǒng)的涂料最大的區(qū)別在于，用天然彩砂進行調(diào)色，混有不同顏色的彩砂顆粒，因此又稱液態(tài)石。

施工上，真石漆95%采用噴涂，特別是在曲面建筑物上裝飾，生動逼真，有一種回歸自然的效果。

真石漆的優(yōu)點還是很多的：防火、防水、耐酸堿、耐污染、粘接力強、不褪色等特點。造價相對低功能又全，難怪開發(fā)商喜歡用。

也因為“真石漆”行業(yè)的惡性競爭，打價格戰(zhàn)，不斷壓縮成本，導(dǎo)致市面上出現(xiàn)了劣質(zhì)的“真石漆”。確實有些“真石漆”樓盤，看起來質(zhì)感不太行。但不能因此否認，好的真石漆很優(yōu)秀。外立面好不好看真的不是完全由“石材”決定的，還取決于線條設(shè)計、窗墻比、配色等等多方面。